Daily: 11/22/2016
Столичного жителя постійно мучить спокуса пожити сільським життям
Добре там, де нас немає. І загартований сільський житель з глибинки спрямовується в столицю, переборюючи чималі труднощі, а розпещеного столичного жителя постійно мучить спокуса вибратися з перевантаженого людьми і машинами мегаполісу. Про те, як поживає ринок заміської нерухомості в околицях Києва, нам розповіли Віктор Коваленко, Сергій Костецький і Андрій Кошиль.
З одного боку, ситуація з приміськими новобудовами не може не радувати споживача. Пропозиція цікавих, вдало розташованих і комфортно облаштованих об’єктів зростає, а ціни на них продовжують знижуватися. Наприклад, на порталі представлено 273 новобудови Київської області, в яких зараз пропонуються квартири. А що стосується здешевлення, то немислима колись ціна 350 доларів за квадратний метр вже виглядає майже звично — на ринку можна знайти і дешевші пропозиції.
Наприклад, в облаштованому, зеленому і красивому місті Буча (15 хвилин маршруткою до ст. м “Академмістечко”) можна купити квартиру за 9 тис. грн за кв. м. Правда, за цією ціною йдуть тільки трикімнатні і тільки в будинку, який обіцяють закінчити в II кварталі 2017 р. Хочете дешевше? 8414 грн коштує 1 кв. м великих квартир у с. Білогородка (теж маршруткою до ст. м. “Житомирська”) — в секції, яка повинна бути здана в І кварталі наступного року. Щоб ще знизити ціну, потрібно йти далі — або географічно від Києва, або за часом здачі. Наприклад, в м. Ірпінь (до метро “Академмістечко” можна доїхати громадським транспортом) є квартири по 8300 грн за 1 кв. м. Але здачі будинку доведеться чекати аж до ІІ кварталу 2018 р. Від’їжджаємо трохи далі, в сел. Ворзель: тут є квартири від 7700 грн за “квадрат” (здача запланована на І квартал 2018 р.). А якщо нам це дорого, то по тій же лінії приміської електрички їдемо до смт Немішаєве. Звідси до Києва добиратися вже не так комфортно, все-таки більше 30 км, зате і ціна квадратного метра в будинку, який обіцяють здати в IV кварталі 2018 р. — всього 7500 грн.
Втім, не треба думати, що всі заміські квартири настільки недорогі. Під Києвом є новобудови і дорожче — 16 тис. грн за “квадрат”. В цілому ж складається враження, що основна частина пропозицій квартир потрапляє в діапазон 9,5-13 тис. грн за 1 кв. м.
Але низькі ціни — це тільки одна сторона медалі. З іншого боку, попит на житло продовжує залишатися дуже низьким. “Активність ринку в сегменті новобудов знизилася, — говорить Віктор Коваленко. — Через викриття будівельних афер і публікацій про велике число ошуканих “інвесторів” люди вже бояться вкладати на ранніх етапах будівництва, а тільки в готові або майже готові будинки”. У недовіри покупців є серйозні підстави. І вони якраз побічно пов’язані, в тому числі і з низькими цінами. “Забудовники часто-густо продають квартири нижче собівартості, — розповідає Сергій Костецький. — Просто у них немає виходу. Банківське фінансування у будівельній галузі зараз практично відсутнє, великі інвестори в цей ринок теж не вкладають своїх коштів бракує… Виходить, що треба будувати за рахунок покупців. Для цього продають за максимально низькими цінами — лише б отримати якісь гроші на найближчі роботи”. Тож це — привабливий період, коли житло можна купити практично за собівартістю. Але при купівлі потрібно бути дуже обережним.
Крім близькості до природи та інших пасторальних спокус, у народу сьогодні з’явився ще один стимул до переселення в приватні будинки в передмістях. “Це пов’язано ще і з тим, що дуже швидко зростають комунальні платежі, і, відповідно, вартість проживання в квартирі сьогодні може бути значно вищою, ніж проживання у власному будинку”, — вважає Андрій Кошиль. Але з огляду на загальну економічну ситуацію, брак коштів у населення і фактичну відсутність іпотечного кредитування відчутного пожвавлення на ринку готових будинків не вийшло.
При цьому ціни на будинки практично припинили знижуватися. За рік в середньому по області доларова ціна квадратного метра впала всього на 3% — до $598. Найдорожчими сьогодні є Обухівський ($913 за кв. м) та Києво-Святошинський ($872 за “квадрат”) райони. Навіть помітне збільшення пропозиції не призвело до обвалу цін. За словами Сергія Костецького, далі знижуватися просто вже нікуди, більше того, квадратний метр в сучасному і дійсно якісно побудованому котеджі як коштував від тисячі доларів, так коштує і зараз. Відносно невелика середня ціна визначається переважанням на ринку старого житла, часто не відповідає сучасним стандартам комфорту та енергозбереження.
Втім, серед усієї цієї маси пропозицій можна відшукати і цілком пристойні за відносно невисокою ціною. Наприклад, візьмемо один з найдорожчих напрямків — Житомирську трасу. В 23 км від Києва тут пропонується сучасний теплий котедж з хорошим плануванням площею 170 кв. м за $108 тис., тобто виходить $635 за “квадрат”. Якщо цей будинок здається маленьким і задорогим і ви згодні жити подалі від столиці, то до ваших послуг безліч варіантів. Наприклад, погодитеся жити в 45 км від Києва, поруч з лісом та озером, недалеко від Київського моря? Тут пропонують будинок з усіма зручностями площею 210 кв. м (не рахуючи тераси у 42 кв. м) за $58 тис. тобто за $276 кв. м. І ділянку пристойну — 12 соток. Звідки така низька ціна? Можливо, звідти, що будинок збудований за дешевою каркасною технологією — вона зараз стає у нас все більш популярною.
Цього року сегмент котеджних містечок порадував небувалою (за останні роки, звичайно) активністю. “З початку року в Київській області з’явилося 44 нові об’єкти, — розповідає Віктор Коваленко. — Найбільше в Києво-Святошинському районі, — 21. Тепер там всього 140 містечок. В інших районах — по 2-3”.
Здебільшого йдеться не про класичні котеджні містечка з 50-60, а то і сотнями будинків з власною інфраструктурою у вигляді магазинів, спортзалів тощо, що дозволяє мешканцям комфортно себе почувати і в ізоляції від зовнішнього світу. “Це в основному дуже невеликі проекти, починаючи від 12-16 таунхаусів або від 8 котеджів, — уточнює Віктор Коваленко. — Видно слід приватних інвесторів, у яких є невеликі ділянки, на яких вони переважно будують таунхауси”. Зустрічаються також дуплекси, тобто спарені будинки. І у відносній меншості — традиційні котеджі. Зрозуміло, що традиційною для котеджних містечок інфраструктури у новачків немає і в помині. Зате на відміну від старих містечок, що будувалися осторонь від населених пунктів, нові часто знаходять собі місце прямо в селах і селищах. Тож їхні мешканці можуть використовувати інфраструктуру населеного пункту.
Серед будівель, за словами Коваленка, переважає каркасна технологія, що дозволяє пропонувати досить комфортні помешкання за $15-30 тис. за будинок. Популярні також будинки з газобетону — завдяки простоті й дешевизні будівництва. В середньому вартість квадратного метра в котеджному містечку знизилася з початку року на 800 грн — з 17 069 грн до 16 266. Найбільше впали ціни у Вишгородському районі — було 24 065 грн за кв. м, стало — 20 700 грн. “Там, де будинки були дорогі, продажі не йдуть, і забудовники змушені сильніше знижувати ціни”, — пояснює Коваленко.
З одного боку, як каже Андрій Кошиль, здоровою ситуацію на ринку землі не назвеш. З іншого — за твердженням Сергій Костецького — серед усіх ринків, що лежать на дні, саме ринок землі ворушиться найпомітніше. “Це єдиний сегмент, на якому зростає кількість угод”, — стверджує Костецький.
Справа в тому, що, розчарувавшись в ідеї придбання квартири в новобудові і не маючи коштів для придбання гарного будинку, багато людей ідуть альтернативним шляхом. “Чому б людині не купити відносно недорого ділянку землі і не поспішаючи, відповідно до своїх можливостей, поступово не побудувати будинок? — говорить Сергій Костецький. — При цьому вона ні до кого не прив’язана, ні від кого не залежить, ніхто її по-крупному підвести не може… І вже точно гроші не “згорять”, як це може бути з вкладами в банку або за невдалу купівлю квартири”. А також немає ніяких сумнівів, що коли економічна ситуація в країні піде на лад, почне зростати і вартість земельних ділянок. Тож це практично безпрограшна інвестиція, якщо дивитися в довгостроковій перспективі.
“Люди шукають варіанти купівлі землі і дешевого будівництва, — підтверджує Андрій Кошиль. — Це досить актуальна тема. Благо, продавці нарешті відчули глибину кризи і почали знижувати ціни на землю. Якщо раніше всі відштовхувалися від витрат на отримання землі, зміну призначення тощо, то сьогодні продавці вже розуміють, що неможливо орієнтуватися на 2007-2008 роки”. В результаті навіть у столиці можна знайти землю від $1,5—2 тис. за сотку. А якщо йти в область, то там ще дешевше. Середня ціна сотки в області — $1810 (рік тому $1852). Але навіть і ціна майже в $2700, як середня в Києво-Святошинському районі, не може бути нездоланною перешкодою. “Не так важлива ціна сотки, скільки те, скільки треба віддати за об’єкт, — каже Андрій Кошиль. — Буває, що в хорошому місці беруть буквально пару соток і платять умовно по дві з гаком тисячі за сотку. І отримують місце, де можна поставити невеликий будинок, аналог квартири. І це масова ситуація”.
…
Як живуть українські ІТ-фахівці в польському Кракові
Ми продовжуємо серію інтерв’ю про те, як живуть українські ІТ-фахівці за кордоном. На цей раз ми поговорили з Ольгою Гуйван, яка понад рік тому переїхала з чоловіком до Кракова. Ольга присвятила себе тестуванню. За її плечима шість років роботи.
– Чому вирішили переїхати саме в Польщу?
– Ми з чоловіком переїжджали з особистих причин: збиралися заводити дитину. Тому їхали не для збільшення своїх доходів, а через гарну медицину. У нас були чисто побутові завдання.
– Ви переїжджали по певній програмі?
– Найпопулярніша схема переїзду в Польщу – коли один з членів сім’ї, влаштовується на роботу через міжнародну компанію, що працює в Україні. Мій чоловік виїхав два роки тому. Ці компанії найбільші «постачальники» українців до Польщі. Тільки за два роки одна з них релокувала близько 2-2,5 тисячі людей. Цю цифру можна множити на три, тому що люди виїжджали з сім’ями. У Кракові, де проживає 800 тисяч чоловік, напевно, 50 тисяч українців.
– Які ще є варіанти переїзду в Польщу?
– Можна шукати роботу в польських або міжнародних компаніях. Але тут є два важливих моменти. Вони не будуть оформляти вам документи, все доведеться робити самим. Тільки якщо компанія буде сильно в вас зацікавлена, вона допоможе з оформленням. Більш того, будь-яка польська фірма буде вимагати від вас дуже хорошого знання польської мови на рівні В1В2. Але в Кракові не дуже багато безпосередньо польських компаній. Також можна виїхати, відкривши свою фірму.
– Що необхідно знати перед переїздом?
– Перш за все, потрібно розрахувати свої витрати. За вас цього не зробить ніхто – ні релокатор, ні посередники, які можуть все організувати. Якщо ви будете переїжджати, але не будете знати, скільки вам обійдеться оренда квартири, скільки потрібно коштів на поточні витрати, то вас чекають матеріальні збитки. Тому що з одного боку Польща – європейська країна, але, з іншого боку, в ІТ там немає захмарних зарплат. Айтішники отримують практично стільки ж, як і в Україні. При цьому податки складають 30%. Більшість моїх знайомих повернулися назад саме через те, що не розрахували свої доходи і витрати.
Взагалі всі європейці вважають свої гроші. Для них не рідкість працювати СЕО у великій компанії і їздити на метро. Це нормально. Цим відрізняється європейський менталітет від українського.
– Податки для всіх однакові?
– Ставка податку залежить від контракту. Є три варіанти і все передбачають різні розміри податку.
Крім того, в Польщі є податок на креативність. При цьому, developer звільняється від сплати цього податку – його вважають виробником матеріальних цінностей, тобто коду. Тестувальники платять тільки 50% податку. А ось менеджерам не пощастило: вони платять 100%. Але тут є свої нюанси: щоб співробітники могли використовувати понижуючий коефіцієнт – компанія повинна бути підписана на цей податок. Фірма в Кракові оформила для своїх співробітників такий податок. В результаті, людина на 6-7 тисячах злотих економить тисячу на сплату податку.
Всі тонкощі з податками потрібно з’ясовувати при оформленні на роботу. Тому що кожна компанія по-різному підходить до цього питання.
– Чи є в Польщі таке поняття як ФОП?
– Взагалі дуже складно переводити польські юридичні терміни на українську мову, але такого поняття як приватний підприємець там немає. Тому не вірте людям, які обіцяють, що відкриють вам СПД і ви будете спокійно працювати в Польщі. Такого немає. Для роботи необхідно реєструвати юрособи.
– Чи легко його відкрити і що для цього потрібно?
– Я відкривала юрособу більше року тому, тому зараз точно не скажу. Польща країна з перехідною економікою – у них дуже часто змінюється законодавство. Тільки за останній рік зміни кардинальні. Тому потрібно все дізнаватися в момент, коли вирішили відкрити. Там дуже багато різних нюансів. Але якщо ви зареєстрували свою фірму, то вам обов’язково знадобиться бухгалтер і юрист. Польща не та країна, куди можна приїхати і робити все самим. Також потрібно пам’ятати, що якщо з юрособою щось трапиться, то вас попросять залишити країну. Звичайно, не відразу, а коли закінчиться Карта побиту, але все ж ситуація неприємна.
– Чи запитані наші IT-фахівці в Польщі?
– У Польщі цілком вистачає своїх фахівців, не бракує. У них велика проблема з безробіттям. Дуже багато поляків стоять на біржі праці. Тому для державних установ важливо працевлаштувати поляків. Компанії, які беруть не поляків, навіть не отримують певних доплат.
Взагалі ринок саме польських ІТ-компаній дуже маленький. Але там є міжнародні проекти. Часто відкривають свої офіси в Польщі англійські фірми. Також багато ірландських компаній. До речі, Ірландія, зараз айтішна Мекка – там знизили податки і розвивають цю галузь.
– Які в Польщі існують особливості при влаштуванні на роботу?
– У них є чіткий поділ на «свої – чужі». Вони не зацікавлені в людях, які не мають наміру працювати у них в компанії постійно. Тому вам потрібно довести, що ви не тимчасовий співробітник, що це для вас не перевалочний пункт. Якщо роботодавець відчує, що через певний час ви втечете, то це буде знаком не брати вас.
Як я вже говорила, існує три типи контракту при прийомі на роботу. По перших двох ви будете позаштатним працівником. Третій тип договору передбачає, що вас зарахують до штату. Відмінність в тому, скільки грошей вам дадуть, коли звільнять. Наприклад, у мого чоловіка третій тип контракту, він зарахований у штат. Але його можуть звільнити, не виплачуючи 3-6 зарплат. Умови контракту завжди потрібно обговорювати заздалегідь. Вони також можуть змінюватися.
– Яке польське місто можна вважати центром ІТ?
Багато ІТ-проектів у Варшаві. Також у Вроцлаві та Кракові. Гданськ також можна вважати центром ІТ.
Польща поділена на воєводства. Кожне з них має розвивати певну галузь, наприклад, сільське господарство, послуги з поліпшення життя. Малопольське воєводство, куди входить Краків, заточене під ІТ. Коли в Польщі приходять транші з ЄС, то в Кракові їх направляють на розвиток ІТ. Там багато інноваційних інститутів, стартапів, багато варіантів для креативу, є можливість отримати грант під ідею.
До Кракова дуже вигідно їхати вчитися на ІТ-фахівця: там крутяться всі інноваційні проекти.
А зарплати по всій Польщі приблизно однакові, немає якогось різкого перепаду. Можливо, що в Варшаві і Кракові будуть трохи вище ніж, наприклад, у Вроцлаві.
– Чи є якісь ІТ-спільноти?
– Звичайно. І в Кракові вони крутяться шалено. Також вони є і в Варшаві. Але ІТ-співтовариство не таке бурхливе, як в Києві, немає такої консолідації. Регулярно збираються джавісти, автоматизатори, багато семінарів і конференцій.
– Чи можна отримати паспорт ЄС, переїжджаючи до Польщі?
– Ні, можна отримати тільки польський паспорт, але він не дорівнює паспорту ЄС. Він дозволяє мати право голосу, з ним ви можете, наприклад, працювати в Іспанії, але такої можливості як залишитися там назавжди він не дає.
Спочатку, коли переїздиш в Польщу, то дають або Карту поляка, або Карту побиту, але вони дозволяють працювати тільки на території країни. Для роботи в Європі потрібно мати Блакитну карту. Нам її не дали. Для її отримання необхідно мати або п’ятирічний досвід роботи за поточною спеціальністю, або вищу освіту.
– Яка вартість оренди квартири?
– У Кракові ми знімаємо двокімнатну квартиру за 500 євро. У цю суму вже включені комунальні послуги. Квартира знаходиться не в центрі. Але у нас дуже хороший ремонт, є гараж, вихід в сад. У центрі також можна знайти за 500 євро, але вже не з таким ремонтом. Ми не знімаємо квартиру в центрі, тому що там пічне опалення дровами і в зв’язку з цим не дуже хороше повітря.
Я знаю хлопців, які знімають трикімнатну за 600 євро. Але їм пощастило.
Що добре в оренді житла в Кракові – це легальний контракт, який є одним з умов отримання Карти побиту.
– Як з медициною?
– У Польщі відмінна страхова медицина. Однак є свої нюанси. Якщо ви приходите з апендицитом, то вам його виріжуть. Але якщо ви прийдете з зубним болем і будуть зайняті всі фахівці, то ви залишитеся без допомоги. Наприклад, до стоматолога, офтальмолога потрібно записуватися за два місяці. Виходить, що ви повинні прийти зі своєю проблемою раніше, ніж вона трапиться. Польща в цьому плані дуже схожа на Європу. Там нікого не хвилює, що у вас щось болить або ви щось не дорахували: про все повинні піклуватися самі. Вони, звичайно, все ввічливо повідомлять, якщо раптом з’явиться місце, але не більше. Тому ви або оплачуєте приватного лікаря, або чекаєте.
Медична страховка безкоштовна і виходить автоматично з Картою побиту.
– Чи не бояться ІТ-компанії в Польщі обшуків?
– У Польщі обшуків немає. Але там є повна заборона на алкоголь на робочому місці, що зазвичай шокує українців.
…